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        多地加碼樓市調控 對家居行業影響有多大?

        隨著政府去庫存政策的實行,預計全年地產銷售很可能超出市場預期,尤其是在三四線城市布局的家居企業將受益明顯。

        北京對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1 套住房(含新建商品住房和二手住房)。3月26日晚,北京市住建委發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,開發企業在建(含在售)商業、辦公類項目只能銷售給企事業單位、社會組織等,個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產記錄等條件,而且不能使用商業銀行的個人購房貸款。

        杭州2017年3月3日起,杭州擴大限購實施范圍、升級了非本地戶籍居民限購措施、增設本地戶籍居民家庭限購措施。3月28日晚,杭州市住房保障和房產管理局發布《認房又認貸,杭州進一步升級房地產市場調控措施》,限制本市戶籍成年單身(含離異)在限購區域內只能限購一套外,企業購買區域住房需滿3年方可上市交易,外地遷入四縣(市)的居民家庭,自戶籍遷入之日起滿2年,方能在本市市區范圍內購買住房。貸款方面同步趨嚴,名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的,購買二套房首付款比例不低于60%,公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執行。

        南京自3月16日起,已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,在南京市范圍內(包括高淳、溧水、六合)均暫停新購新建商品住房和二手住房。已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停新購二手住房。非本市戶籍居民家庭購房時,要求提供自購房之日起前3年在南京累計繳納滿兩年及以上個人所得稅或社會保險證明,不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

        上海2017年3月25日,上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

        深圳根據深圳市出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》規定:戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)繼續執行限購2套住房的政策;本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房(真假離婚都只能買一套住房了!);能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;對境外機構和個人購房,嚴格按照有關政策執行。

        成都3月23日晚7點多,成都突然發布住房限購通知,新政規定購房者須具有限購區域戶籍,或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

        蘇州非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內在蘇州市(含吳江區)、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明,并禁購二套房。本市戶籍家庭禁購第四套房。

        天津在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房,包括新建商品住房和二手住房。對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭,申請商業貸款首付比例不低于40%。

        鄭州鄭州戶籍居民家庭在限購區域內購買住房,需要提供近3年連續24個月以上(含24個月)繳納個人所得稅或社會保險證明,才能具備購房資格。3月17日后,再進行補繳社?;騻€稅證明的非本市戶籍家庭,不再作為購房的有效憑證。

        無錫對已擁有1套住房的家庭,再次購買首付比例不能低于40%,公積金貸款首付比例不能低于30%。對已擁有1套住房的家庭,再次申請商業性個人住房貸款,最低首付款比例由不低于30%調整為40%。

        濟南無住房的非本市戶籍家庭在本市部分區域限購一套住房。非濟南戶籍家庭:購買首套住房商業貸款最低首付比例30%,限購一套住房。

        廣州本市戶籍成年單身人士在本市只能購買1套住房的要求?!俺赡陠紊砣耸俊笔侵改隄M18周歲的單身或離異人士。非本市戶籍居民家庭,購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險,限購一套住房。

        青島在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。首次和二次申請住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。

        家居需求主要來自商品房交易、存量房換新、城鎮化的推進、保障性住房的增長和商業裝修等。以家具銷售為例,如圖所示,家具消費市場與房地產銷售的彈性遠遠小于人們的直觀感覺。這源于我國房地產投資與投機性的比例較高,但其對家具消費的拉動作用也比較明顯。

        房地產兼備消費與投資屬性,而家居產品主要為消費屬性。我國作為較新興市場,目前家居消費與房地產還表現出較強的相關性與滯后效應,但是借鑒日韓等較成熟市場地產與家居消費的聯動,預期未來關聯度將不斷減弱。有證券公司估測我國家具消費的增長中樞約為 10%左右,而地產周期的波動可能對家具消費帶來 5%左右的上下浮動。由于家居消費具有獨立于地產周期的更新需求和結構性消費升級趨勢,成長性并不會與地產趨同。品牌龍頭往往能夠走出超越地產、家居消費行業整體的獨立成長行情,主要來源于兩個方面:大家居多品類戰略、搶占競爭對手市場份額。

        目前中國家居市場集中度極低(中國/美國/日本/韓國 CR6 約:5%/15%/20%/30%),5 億規模以上家具制造企業屈指可數,大部分 1 億左右規模的小型企業 在品牌化規?;倪M程中其實并未感受到明顯的地產效應周期,近年增長維持在5%左右,市場份額在不斷被品牌企業所取代,龍頭企業中長期可能實現極大的擴容。

        雖然各地出臺的新政嚴格控制房產行業,但主要針對的是投機性的購買需求,而我國房產的剛性需求是長期的。2010 至 2015 年間,我國出臺“國八條”、“國五條”等多項政策進行調控,但房地產市場整體呈現持續上漲趨勢。2017年2月一/二/三線城市成交面積環比-9%/-20%/12%,同比-15%/15%/49%,限購對一線城市影響顯著,但二三線去庫存好于預期。3.15 限購之后第一周48城市新房成交量環比增加 7.7%,其中限購城市表現好于非限購城市,周均成交量繼續穩步提升。隨著政府去庫存政策的實行,預計全年地產銷售很可能超出市場預期,尤其是在三四線城市布局的家居企業將受益明顯。

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